Mietpreisbremse? Welcher Mietpreisbremse? 40% Mietsteigerung in 5 Jahren

Wie die Mietpreisbremse funktioniert und warum sie nicht funktioniert Theorie: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (was in Berlin flächendeckend gilt) darf der Vermieter bei Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre aktualisiert. Praxis: Es gibt mindestens zehn Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Neuebauten (weniger als fünf Jahre alt), umfassend modernisierte Wohnungen, Wohnungen die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und Wohnungen bei denen sich der Vermieter auf "besondere Aufwendungen" beruft. Unsere Wohnung wurde 2023 "modernisiert". Neues Bad, neue Fenster. Der Vermieter hat die Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt. Das ist legal. Der Paragraph 559 BGB erlaubt eine Erhöhung von 8% der Modernisierungskosten pro Jahr. Die Rechnung des Vermieters: Bad und Fenster kosteten angeblich 18.000 Euro. 8% davon = 1.440 Euro pro Jahr = 120 Euro pro Monat. Meine Miete stieg um 120 Euro. Für ein Bad, das ich vorher nicht brauchte. Die alte Badewanne war in Ordnung. Die alten Fenster haben gehalten. Aber ich kann nicht klagen. Denn die Alternative ist: kündigen und etwas Neues suchen. In Berlin-Neukölln, drei Zimmer, 2024. Ich habe zur Sicherheit gesucht. Die aktuelle Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt Ich habe 47 Wohnungen auf ImmoScout24 gefunden, die meinen Kriterien entsprachen. Davon waren 12 von der Mietpreisbremse betroffen. Der Durchschnittspreis: 14,80 Euro pro Quadratmeter kalt. Bei 72 Quadratmetern: 1.065 Euro kalt. Meine aktuelle Wohnung: 13,26 Euro pro Quadratmeter. Ich zahle bereits unter Marktwert. Wenn ich ausziehe und zurückkehren will, zahle ich 110 Euro mehr pro Monat für die gleiche Wohnung in der gleichen Straße. Und so funktioniert der Anreiz: Vermieter wollen Mieter loswerden, die unter dem Marktwert wohnen. Die legalen Methoden: Modernisierung, Staffelmietvertrag, Eigenbedarfskündigung. Die illegalen: Schlüsseldienstdrohungen, Ignorieren von Reparaturen, Schikanieren. Mir drohte keine Kündigung. Aber meinem Nachbarn im zweiten Stock schon. Eigenbedarf. Die Tochter des Vermieters brauchte angeblich eine Wohnung. Sie zog nie ein. Drei Monate nach der Kündigung stand die Wohnung wieder auf ImmoScout. Für 1.150 Euro kalt. Vorher hat mein Nachbar 720 Euro kalt gezahlt. Er hat geklagt. Er hat gewonnen. Nach 14 Monaten und 4.200 Euro Anwaltskosten. Die Wohnung steht weiterhin leer. Der Vermieter wartet auf die nächste Gelegenheit. Die Mietpreisbremse in Zahlen 2023 gab es in Berlin 12.400 Räumungsklagen. Das sind 34 pro Tag. Davon basierten ca. 2.800 auf Eigenbedarfskündigung. In wie vielen Fällen wurde Missbrauch festgestellt? In 47. Das sind 1,7%. Entweder es gibt kaum Missbrauch. Oder die Kontrollen reichen nicht. Ich weiß, was ich glaube. Der Berliner Mietspiegel 2024 zeigt: Die Nettokaltmiete in Neukölln liegt zwischen 8,50 und 15,50 Euro pro Quadratmeter. Eine Spanne von 82%. Wenn der Mietspiegel eine derartige Bandbreite hat, ist die "ortsübliche Vergleichsmiete" ein Witz. Der Vermieter kann sich die obere Grenze aussuchen und behaupten, das sei ortsüblich. Die Rechnung mit dem Mietrechner Ich habe unsere Zahlen in den Mietrechner eingegeben. 1.265 Euro Warmmiete bei 3.500 Euro Netto. Der Rechner sagt: 36% Belastungsquote. Empfohlen werden maximal 30%. Was ich tun müsste: Wohnung wechseln in einen günstigeren Bezirk. Marzahn, Spandau, Reinickendorf. Dort kostet ein vergleichbares Apartment 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Also 720 bis 864 Euro kalt. Mit Nebenkosten ca. 950 bis 1.100 Euro warm. Aber: Meine Fahrtzeit zur Arbeit würde von 25 auf 50 Minuten steigen. Mein Sohn müsste die Kita wechseln. Mein Partner müsste einen neuen Arbeitsweg finden. Alles für 200 Euro weniger Miete. Die Rechnung geht nicht auf. Und genau da sitzt die Falle. Wer einmal in einer teuren, zentralen Wohnung sitzt, kommt kaum noch raus. Weil der Wechsel selbst Geld kostet (Umzug, Kaution, Maklergebühr) und die Lebensqualität sinkt.

Berechne deine Mietbelastungsquote. Nettoeinkommen geteilt durch Warmmiete. Alles über 30% ist kritisch. Alles über 35% ist gefährlich. Nutze den Mietrechner auf dieser Seite. Prüfe deine Staffelmietvertrag. Wenn du einen hast, lies genau, was vereinbart wurde. Manche Staffeln springen nach drei bis fünf Jahren massiv an. Du musst nicht zustimmen, wenn die Erhöhung unangemessen ist. Der Mieterverein hilft. Tritt dem Mieterverein bei. 120 Euro Jahresmitgliedschaft. Dafür bekommst du kostenlose Rechtsberatung, Musterverträge und Hilfe bei Streitigkeiten. Allein die Beratung zu meiner Mieterhöhung hat sich gelohnt. Der Mieterverein hat mir erklärt, welche der geforderten Erhöhungen legal waren und welche nicht. Ich habe 40 Euro pro Monat weniger zahlen müssen, als der Vermieter ursprünglich verlangt hat. Dokumentiere alles. Fotografien beim Einzug, jeden Schaden, jede Kommunikation mit dem Vermieter schriftlich. WhatsApp-Nachrichten zählen. Wenn du Jahre später einen Rechtsstreit hast, brauchst du Beweise. Wenn du suchst: such außerhalb der Saison. Oktober bis Februar ist der schlechteste Zeitpunkt zum Suchen, aber der beste zum Verhandeln. Weniger Nachfrage bedeutet bessere Chancen auf einen fairen Preis. März bis September ist Wahnsinn.

Der größte Fehler: Einen Makler bezahlen. In Deutschland darf der Vermieter die Maklergebühr auf den Mieter abwälzen, wenn er das im Vertrag vereinbart. Aber: Seit 2021 gilt das Bestellerprinzip bei Wohnungsmieten. Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Das ist in der Regel der Vermieter. Wenn ein Makler von dir Geld verlangt, bevor du den Vertrag unterschrieben hast, ist das illegal. Der zweite Fehler: Keine Kaution zurücklegen. Drei Nettokaltmieten sind üblich. Bei 955 Euro sind das 2.865 Euro. Wenn du die nicht hast, musst du einen Kredit aufnehmen. Oder du unterschreibst keinen Vertrag. Lege das Geld von Anfang an beiseite. Der dritte Fehler: Den Mietvertrag nicht lesen. Ich habe meinen Vertrag unterschrieben, ohne die Klauseln zur Schönheitsreparatur zu prüfen. Steht drin: "Endrenovierung bei Auszug." Das ist in vielen Fällen unwirksam, aber ich wusste das nicht. Hätte ich gewusst, hätte ich verhandelt. Der vierte Fehler: Zu lange suchen und dann aus Panik etwas Falsches nehmen. Ich habe eine Freundin, die nach acht Monaten Suche eine Wohnung genommen, die 48% ihres Einkommens verschlang. Sie hat nach drei Monaten die Kaution nicht mehr zahlen können. Die Wohnung war nach sechs Monaten gekündigt. Der fünfte Fehler: Denken, die Mietpreisbremse schützt dich. Sie schützt dich nur, wenn du weißt, dass sie existiert, wenn du den Mietspiegel kennst, wenn du deinen Vermieter darauf ansprichst, und wenn du bereit bist, vor Gericht zu ziehen. Das machen die wenigsten Mieter. Und das wissen die Vermieter.