Comprar apartamento pra alugar: retorno de 4% ao ano é melhor que poupança?
Um investidor que comprou imóvel pra alugar calcula o ROI real incluindo todos os custos escondidos.
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1200 palavras
01/04/2026
Comprei um apartamento de 280.000 em Belo Horizonte pra alugar. Todo mundo dizia: "imóvel é o melhor investimento." Aluguei por 1.800. Achei que a rentabilidade era (1.800 x 12) / 280.000 = 7,7% ao ano. Incrível. Até que vieram os custos. IPTU, condomínio, seguro, manutenção, inquilino que atrasa, imóvel vazio entre contratos. A rentabilidade real caiu pra 3,8%. Menos que o Tesouro Selic. Meu nome é Rogério, 42, engenheiro, e o imóvel como investimento não é o que parece.
Como usar
A matemática do aluguel:
Compra: R$ 280.000
ITBI + registro: R$ 19.600 (7%)
Total investido: R$ 299.600
Receita de aluguel: R$ 1.800/mês = R$ 21.600/ano
Menos custos:
IPTU: R$ 2.400/ano
Condomínio: R$ 7.200/ano
Seguro incêndio: R$ 600/ano
Manutenção (média): R$ 2.400/ano
Vacância (1 mês vazio/ano): R$ 1.800
Administradora (8%): R$ 1.728
Custos: R$ 16.128/ano
Receita líquida: R$ 21.600 - R$ 16.128 = R$ 5.472/ano
ROI: R$ 5.472 / R$ 299.600 = 1,8% ao ano
Na calculadora de ROI: se a valorização do imóvel for 5% ao ano:
Ganho de capital: R$ 14.000/ano
Rendimento total: R$ 5.472 + R$ 14.000 = R$ 19.472
ROI total: 6,5%
Comparando:
Tesouro Selic: 10,5% sem dor de cabeça
CDB 120% CDI: 12,6% sem dor de cabeça
Imóvel: 6,5% com dor de cabeça
O imóvel só compensa se valorizar muito. E valorização não é garantida.
Dicas profissionais
Use a calculadora de ROI antes de comprar. Inclua TUDO. ITBI, IPTU, condomínio, vacância, manutenção. Se o ROI líquido for menor que 5%, não compensa.
Considere FIIs (fundos imobiliários) como alternativa. Rentabilidade de 6-8% ao ano, sem dor de cabeça, liquidez, e diversificação.
Se mesmo assim quiser comprar, prefira imóveis novos em regiões com crescimento. A valorização é o verdadeiro lucro, não o aluguel.
Erros comuns
O maior erro: calcular rentabilidade bruta. 7,7% bruto vira 1,8% líquido. A diferença são os custos que ninguém menciona.
O segundo erro: esquecer a vacância. Inquilino sai, demora 1-3 meses pra achar outro. Nesse período, IPTU e condomínio continuam.
O terceiro erro: não considerar o custo de oportunidade. O mesmo 300K no Tesouro Selic renderia 31K/ano. No imóvel, rendeu 5,5K de aluguel. A diferença de 25K/ano é o custo de ter escolhido imóvel.