Financiamento SFH vs consórcio: gastei 340.000 reais em um apartamento de 220.000

Vou contar tudo. Em março de 2019, eu tinha R$ 60.000 guardados e queria sair do aluguel. Achei um apartamento de 48m2 em Osasco, dois quartos, reformado, por R$ 220.000. A entrada de R$ 60.000 cobria 27%. O financiamento seria de R$ 160.000 na Caixa pelo SFH. A taxa oferecida: 10,2% ao ano com TR. O prazo: 25 anos (300 meses). A parcela: R$ 1.537. Parecia possível — meu salário era R$ 5.800 líquidos. Cabia nos 30% de comprometimento. Eu não entedia de juros compostos na época. Se entendesse, teria corrido. Vamos à matemática: R$ 160.000 financiados a 10,2% ao ano em 25 anos gera um custo total de juros de R$ 302.000. Isso mesmo. O valor total pago seria R$ 462.000. Mais a entrada de R$ 60.000, o apartamento de R$ 220.000 custaria R$ 522.000. Eu pagaria 2,37 vezes o valor do imóvel. É como comprar o apartamento duas vezes e ainda sobra para comprar um terceiro para o banco. Felizmente, a vida me ajudou de uma forma inesperada. Minha avó faleceu em 2021 e deixou uma herança de R$ 95.000 para os netos. Eu vendi meu carro por R$ 35.000. Juntando com algumas economias, consegui R$ 155.000 para amortizar o financiamento. Liquidando antecipadamente em março de 2024, paguei R$ 185.000 ao banco (R$ 60.000 de entrada + R$ 92.220 em parcelas de 5 anos + R$ 33.000 de encargos na quitação). Total: R$ 245.000. O apartamento de R$ 220.000 custou R$ 245.000. Ainda paguei R$ 25.000 de juros, mas foi muito menos que os R$ 302.000 originais. Mas a maioria não tem essa sorte. Meu colega Tiago financiou um apartamento de R$ 280.000 em 2018 pelo Santander. Taxa de 11,5%, 30 anos. A parcela é R$ 2.810. Ele já pagou 6 anos (R$ 202.320). O saldo devedor? R$ 268.000. Em seis anos pagou R$ 202.320 e só abateu R$ 12.000 do saldo devedor. Os outros R$ 190.320 foram juros e encargos. É surreal. Foi quando comecei a pesquisar o consórcio. O consórcio funciona assim: um grupo de pessoas paga uma taxa de administração (0,5% a 2% ao mês) e contribui mensalmente para um fundo comum. Periodicamente, participantes são contemplados por sorteio ou lance e recebem a carta de crédito para comprar o imóvel. Sem juros. Sem entrada. A desvantagem? Você não sabe quando vai ser contemplado. Pode levar 2 anos, pode levar 10. Eu fiz a simulação para o mesmo apartamento de R$ 220.000. Consórcio de 180 meses (15 anos), taxa de administração de 1,2% ao ano, parcela de R$ 1.380. Custo total da taxa de administração: R$ 44.800 em 15 anos. O imóvel custaria R$ 264.800 no total (R$ 220.000 + R$ 44.800 de taxa). Compare com os R$ 522.000 do financiamento. Diferença de R$ 257.200. Quase o valor de outro apartamento inteiro. Claro, o consórcio tem pegadinhas. Se você for contemplado no início, paga a carta de crédito mas continua pagando as parcelas por anos. O imóvel fica alienado. E a taxa de administração não é o único custo — tem fundo de reserva (0,1% a 0,3% ao mês) e seguro por morte/invalidez. Somando tudo, o consórcio não é tão barato quanto parece, mas ainda é muito mais barato que o financiamento. Eu também conheço gente que perdeu dinheiro no consórcio. Uma amiga entrou em um consórcio de imóvel em 2015 e não foi contemplada em 7 anos. Desistiu e pediu o dinheiro de volta. Recebeu o valor atualizado, mas sem os rendimentos proporcionais. O dinheiro ficou parado ganhando menos que a poupança. Ela teria rendido mais no Tesouro Selic. A lição que tirei é: se não tem pressa, consórcio. Se precisa morar agora, aluguel + investimento. Se vai financiar, faça pelo menor prazo possível (15 anos, não 30) e com a maior entrada que conseguir. Cada ano a mais de financiamento são dezenas de milhares de reais em juros. Eu fiz as contas: reduzir o prazo de 25 para 15 anos naquele financiamento de R$ 160.000 a 10,2% economiza R$ 120.000 em juros. A parcela sobe de R$ 1.537 para R$ 1.730 — só R$ 193 a mais por mês. Cem e noventa e três reais por mês que geram R$ 120.000 de economia. O brasileiro não sabe disso porque ninguém ensina. Se eu pudesse voltar, faria diferente. Entraria no consórcio em 2019, alugaria por R$ 1.500 e investiria a diferença. Em 5 anos, provavelmente seria contemplado e compraria à vista. Teria economizado dezenas de milhares de reais e dormido melhor. O financiamento SFH não é ruim — é que no Brasil, com nossas taxas, ele se torna uma roubada para quem não conhece as alternativas.