Immobilie als Kapitalanlage: meine 8%-Bruttorendite war am Ende nur 2,3% netto
Ein Kleinanleger zeigt wie Steuern, Instandhaltung und Verwaltung die Immobilie als Investment ruinieren.
5 Min. Lesezeit
1200 Wörter
1.4.2026
Habe eine Wohnung in Duisburg als Kapitalanlage gekauft. Kaufpreis 95.000, Kaltmiete 650. Bruttorendite: 8,2%. Traumhaft. Nach Steuern, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand blieben 2.200 Euro im Jahr übrig. 2,3% netto. Weniger als Tagesgeld. Ich heiße Oliver, 45, Bürokaufmann aus Wuppertal, und die vermietete Wohnung war mein schlechtestes Investment.
Anwendung
Kauf:
Preis: 95.000
Nebenkosten: 9.500 (10%)
Renovierung: 8.000
Total: 112.500
Einnahmen:
Kaltmiete: 650 × 12 = 7.800
Bruttorendite: 7.800/95.000 = 8,2%
Ausgaben jährlich:
Hausgeld: 2.400
Grundsteuer: 420
Versicherung: 180
Verwaltung (Selbst): 0
Instandhaltung: 1.500
Leerstand (1 Monat/2 Jahre): 325
Ausgaben: 4.825
Netto vor Steuer: 2.975
Steuer:
Einkünfte Vermietung: 2.975
AfA (2%线性): 1.900
zu versteuern: 1.075
Steuer (32%): 344
Netto nach Steuer: 2.631
Nettorendite: 2,631/112.500 = 2,3%
Im Vergleich:
112.500 in ETF (7%): 7.875/Jahr
Immobilie: 2.631/Jahr
Unterschied: 5.244/Jahr
Der einzige Pluspunkt: Wertsteigerung. Wenn die Wohnung 3%/Jahr steigt: 95.000 → 128.000 in 10 Jahren. Plus 33.000. Aber das ist nicht sicher.
Profi-Tipps
Nutze den Mieten-oder-Kaufen-Rechner. Rechne IMMER netto, nicht brutto. Die Steuer und die Instandhaltung machen den Unterschied.
Immobilien als Kapitalanlage lohnen sich ab einer Bruttorendite von 8-10% in guten Lagen. Weniger ist riskant.
REITs oder Immobilien-ETFs bieten Immobilien-Exposure ohne das Risiko einer Einzelwohnung.
Häufige Fehler
Der größte Fehler: die Bruttorendite als Entscheidungskriterium nutzen. 8% brutto können 2% netto sein.
Der zweite Fehler: die Instandhaltung unterschätzen. 10-15% der Mieteinnahmen solltest du für Reparaturen zurücklegen.
Der dritte Fehler: in C-Städte/Lagen kaufen weil es billig ist. Duisburg-Mitte hat hohe Leerstandsquote und sinkende Preise.