Mon investissement locatif rapporte 2% net : la réalité derrière le rendement brut de 7%

Investissement T2 Saint-Étienne : Prix achat : 85 000 euros Frais notaire : 7 200 euros Travaux : 8 000 euros Total investi : 100 200 euros Loyer mensuel : 500 euros Loyer annuel : 6 000 euros Rendement brut : 7,1% Charges annuelles : Taxe foncière : 800 euros Charges copropriété : 600 euros Assurance PNO : 120 euros Assurance GLI : 300 euros Gestion (si agence) : 480 euros Vacance locative (1 mois/3 ans) : 170 euros Travaux courant : 300 euros Total charges : 2 770 euros/an Revenu net : 3 230 euros/an Rendement net : 3,2% Mais il y a l'impôt : Micro-foncier (revenu < 15 000) : abattement 30% Revenu imposable : 6 000 × 70% = 4 200 euros Impôt (30% marginal) : 1 260 euros Prélèvements sociaux (17,2%) : 722 euros Impôt total : 1 982 euros Revenu après impôt : 3 230 - 1 982 = 1 248 euros Rendement net-net : 1 248/100 200 = 1,25% Dans la calculatrice : le même 100K en SCPI rend 5,5% net, sans gestion ni travaux. Le même en ETF immobilier rend 7% avec liquidité.

Utilise la calculatrice de rendement locatif. N'achète jamais sans calculer le rendement net-net, pas brut. Le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet d'amortir le bien et de réduire l'impôt. En micro-BIC, l'abattement est de 50% au lieu de 30%. Les SCPI sont souvent un meilleur investissement que l'achat en direct pour les petits budgets. Pas de gestion, pas de travaux, rendement de 4-6% net.

La pire erreur : se baser sur le rendement brut. 7% brut = 1-3% net selon les charges et la fiscalité. Ce n'est pas un investissement rentable. Deuxième erreur : acheter dans une ville sans vérifier la demande locative. Saint-Étienne a une vacance locative de 12%. Ça veut dire que tu peux attendre des mois entre deux locataires. Troisième erreur : sous-estimer les travaux. Un appart de 85K a souvent besoin de rafraîchissement tous les 5 ans. Compte 3 000 euros par cycle.