フラット35と変動金利：35年で210万円の差がついた

変動金利とフラット35、数字で比較する 借り入れ3000万円、返済期間35年（420回）で計算する。 パターンA：変動金利0.5%で35年間変わらなかった場合（非現実的だが基準として） 月々の返済：約79,800円 総支払額：約3,351万円 利息総額：約351万円 パターンB：フラット35（固定1.9%）の場合 月々の返済：約99,500円 総支払額：約4,179万円 利息総額：約1,179万円 パターンC：変動金利が10年目に2.5%に上がった場合 最初の10年（0.5%）：月々約79,800円 残り25年（2.5%）：月々約106,700円 総支払額：約4,264万円 利息総額：約1,264万円 パターンD：変動金利が5年目に1.5%、15年目に3.0%に上がった場合 総支払額：約4,457万円 利息総額：約1,457万円 パターンE：変動金利が5年目に2.0%、10年目に3.5%、20年目に4.0%に上がった場合 総支払額：約4,793万円 利息総額：約1,793万円 フラット35とパターンEの差は約614万円。614万円あれば、車を買える。子供の大学費用の半分になる。あるいは老後の資金になる。 私が計算したとき、変動金利のシナリオで「35年間ずっと0.5%」はあり得ないと思った。日銀の金融緩和がいつまでも続くわけがない。歴史を見れば、金利は必ず上がる。1990年代には住宅ローン金利が6〜8%だった時代がある。 逆に「35年間ずっと1.9%」のフラット35は、私にとって確実だった。月々99,500円を35年間払い続ける。金利が上がっても下がっても、この金額は変わらない。その安心感を私は選んだ。 住宅ローン計算機で自分の条件を入れてみてほしい。借り入れ額、期間、そして金利をいくつか変えてみる。パッと見ると月々の返済の差は数千円に見える。でも総支払額を見ると、その差は100万円単位になる。そこが判断の分かれ目だ。

フラット35を選ぶべき人：収入が安定していて、月々の返済に余裕がある人。金利上昇リスクを取りたくない人。子育て世代で将来の支出を予測したい人。私がこれに当てはまった。 変動金利を選ぶべき人：繰り上げ返済を早期に大量にする予定の人。転売を5〜10年で考えている人。収入が将来的に大きく増える見込みがある人。 繰り上げ返済の効果を忘れないこと。私はフラット35を選んだ上で、ボーナス時に年50万円ずつ繰り上げ返済をしている。5年で250万円。これで返済期間が6年短くなり、利息を約280万円削減できた。住宅ローン計算機で繰り上げ返済シミュレーションを回すと、その効果が一目でわかる。 もう一つ大切なこと。住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）をフル活用すること。13年間、年末残高の1%が所得税から控除される。最大控除額は住宅の種類によるが、450万円〜650万円になることもある。これを含めるとフラット35の負担は見た目よりずっと軽い。

一番の失敗は「いまの金利」だけで判断すること。変動金利0.5%を見て「安い」と飛びつく人が多い。でも金利は変動する。10年後、20年後の日本の金利がどうなっているか、誰も正確に予測できない。だからこそ、複数のシナリオで計算することが大事だ。 二番目は頭金を入れすぎること。頭金を多く入れるほど借り入れが減り、利息も減る。でも手元資金が尽きたら、病気や転職のときに困る。最低でも生活費6ヶ月分は残す。私は頭金を500万円にしたが、本当は300万円でもよかったと少しあとで思った。 三番目はボーナス返済を組み込むこと。月々の返済に加えてボーナス月に多めに払うプランは、ボーナスが出なくなった瞬間に破綻する。私の会社も冬のボーナスが年によって大きく変わる。だからボーナス返済は入れず、別途繰り上げ返済としている。 振り返ると、フラット35にして正解だった。金利の動向を気にせず、毎月の返済額が固定されている安心感は、想像以上に大きい。住宅ローンは35年という長丁場だ。その間に転職、育児、親の介護、いろいろなことが起きる。金利の心配まで抱える必要はない。