フラット35と変動金利：35年で210万円の差がついた理由

変動金利の実態を計算する 2026年4月現在、メガバンクの変動金利は0.4%前後。フラット35は1.9%前後。この差はでかい。3,100万円を35年で借りる場合： 変動金利0.4%：月々約79,800円 フラット35（1.9%）：月々約96,800円 毎月の差は約17,000円。年間で204,000円。35年で714万円。変動金利の圧勝に見える。 でも、これは「金利が0.4%のまま変わらない」という前提だ。現実はそうはいかない。 変動金利は半年に1回見直される。2026年は低いが、2000年頃は変動金利が2.5〜3.5%だった時期がある。1990年代は6%超え。俺が35歳から70歳まで払い続ける間に、金利が上がらない保証はどこにもない。 俺は3つのシナリオを住宅ローン計算機で試した。 シナリオA：35年間ずっと変動0.4% 総返済額：3,351万円（利息251万円） シナリオB：10年後に変動が2.0%に上昇、その後維持 最初の10年（0.4%）：月79,800円×120ヶ月＝958万円 残り25年（2.0%）：月100,800円×300ヶ月＝3,024万円 総返済額：3,982万円（利息882万円） シナリオC：フラット35（1.9%）で35年固定 総返済額：4,054万円（利息954万円） シナリオAとCの差は703万円。変動がずっと安い。でもシナリオBになると、差はたった72万円に縮まる。そして金利が2.5%以上に上がったら、変動の方が高くなる。 実際のところ、変動金利が35年間ずっと0.4%のままというのは非現実的だ。過去50年のデータを見ると、変動金利の平均は2.0〜2.5%程度。つまりシナリオBか、それより厳しいケースが現実的だ。 210万円の差の内訳 俺が最終的に計算した「現実的な差」はこうなった。変動金利の平均を2.0%と仮定した場合と、フラット35の1.9%を比較。ほぼ同じだ。むしろ変動の方が高くなる可能性がある。 210万円という数字は、俺が「変動金利が今後20年間で平均1.5%」と仮定した場合の、フラット35との差だ。変動が安く済む可能性はある。でもそれは賭けだ。給与が減るかもしれないし、子どもの教育費がかかるかもしれない。そういう時に月々の支払いが1〜2万円増えるだけで家計はきつくなる。 俺はフラット35を選んだ。理由はシンプルだ。月々17,000円多く払うだけで、35年間安心できる。年間20万円。これを「安心の値段」と考えれば安いもんだ。

住宅ローン計算機を使って、必ず3つ以上のシナリオを試してほしい。金利が変わった時の月々の支払いがどうなるか。見ないと怖くないが、見ると背筋が凍る。 変動金利を選ぶなら、5年ルールと125%ルールを理解しておけ。これは返済額が5年間で25%以上上がらないという銀行のルールだ。でもこれは「毎月の支払い」の話で、「元本」の話じゃない。支払いが抑えられても、利息が増えて元本が減らない状態になる。これが「元本均等返済の罠」だ。 頭金は多いほどいい。400万円の頭金で借り入れを3,100万円に抑えたおかげで、月々の負担が1万円近く違う。500万円ならもっと違う。無理のない範囲で頭金を多く積むことが、一番の節約になる。 繰上返済を検討しろ。ボーナスが出た年や、臨時収入があった時は、繰上返済をすることで総返済額を大きく減らせる。10万円の繰上返済で、将来の利息を15〜20万円減らせることもある。 住宅ローン減税を忘れるな。フラット35でも変動でも、年末残高の0.7%が13年間控除される。3,000万円の残高なら年間21万円戻ってくる。これはでかい。確定申告（または年末調整）で必ず申請しろ。

一番の間違いは「いまの金利だけで選ぶ」ことだ。0.4%の変動金利を見て「これなら毎月安い」と飛びつく。でも10年後の金利は誰にもわからない。俺の親父は1990年代に変動金利で家を買い、金利が5%を超えた時にボーナス返済をしている。ボーナスが減った年は地獄だったそうだ。 二番目の間違いは「フラット35は金利が高いから損」と思い込むことだ。確かに表面金利は高い。でも固定であることの価値は計算機に出ない。俺は毎月96,800円と決まっているから、家計のプランが立てやすい。変動の人は「来年どうなるかわからない」という不安と35年間付き合うことになる。 三番目は「借りられる額＝買える額」と考えることだ。銀行は「年収の5倍まで貸します」と言う。年収780万円なら3,900万円。でも借りられる額と、無理なく返せる額は全然違う。俺は3,100万円に抑えた。毎月の返済が手取りの20%以下になるように計算した。これが安全圏だ。25%を超えると、子どもの習い事や旅行を諦めることになる。 四番目は「ボーナス返済を組み込む」ことだ。夏冬のボーナスで月々の返済額を減らすプラン。でもボーナスは保証されていない。俺の会社も去年は業績悪化でボーナスが40%カットされた。ボーナス返済に頼ったプランは、一発で破綻する。