Meine Zinsbindung läuft ab und die Bank will 1,2% mehr Zinsen. Was ich jetzt tue.
Ein Hausbesitzer aus Hannover berechnet vor, was der Ablauf der Zinsbindung für seine Rate bedeutet und welche Optionen er wirklich hat.
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1200 Wörter
1.4.2026
2019 habe ich mein Haus in Hannover-Wülfel gekauft. 285.000 Euro Kaufpreis, 30.000 Euro Eigenkapital, 255.000 Euro Kredit. Zinsbindung 10 Jahre bei 1,1%. Die Rate: 2.290 Euro im Monat. Gut tragbar bei meinem Gehalt.
Jetzt, Anfang 2026, läuft die Zinsbindung in drei Jahren ab. Und ich habe mal vorgerechnet, was passiert, wenn die Zinsen dann bei 3,5% stehen (was realistisch ist, Stand heute). Die neue Rate würde bei 2.770 Euro liegen. 480 Euro mehr im Monat. 5.760 Euro im Jahr. Ich hab das in unseren Hypothekenrechner eingegeben und mir wurde klar: ich muss jetzt handeln, nicht 2029.
Anwendung
Die Mathematik ist einfach und brutal.
Restschuld nach 10 Jahren bei 1,1% und 2.290 Euro/Monat:
Nach 120 Monaten sind etwa 175.000 Euro Restschuld übrig.
Anschlussfinanzierung über 20 Jahre:
Bei 3,5% Zinsen: 2.770 Euro/Monat (+480 Euro)
Bei 3,0% Zinsen: 2.630 Euro/Monat (+340 Euro)
Bei 4,0% Zinsen: 2.920 Euro/Monat (+630 Euro)
Ich habe drei Optionen durchgerechnet:
Option 1: Forward-Darlehen (jetzt sichern)
Ich kann die Zinsen für die Anschlussfinanzierung schon heute fixieren, bis zu 5 Jahre im Voraus. Die Bank bietet mir aktuell 3,2% Forward für den Start 2029. Das wären 2.680 Euro/Monat. Plus 0,3% Forward-Aufschlag = einmalig 765 Euro. Aber ich habe Planungssicherheit.
Option 2: Sondertilgungen maximieren
Ich kann bis zu 5% der Restschuld pro Jahr sondertilgen. Das sind 12.750 Euro. Wenn ich jedes Jahr den Maximalbetrag tilge, sinkt die Restschuld auf etwa 120.000 Euro. Bei 3,5% auf 20 Jahre wären das dann 1.960 Euro/Monat statt 2.770. Ersparnis: 810 Euro/Monat.
Option 3: Umschulden zu einem anderen Anbieter
Die eigenen Bank bietet oft nicht den besten Zins. Ein Hypothekenvermittler kann 0,2-0,5% günstigere Angebote besorgen. Bei 175.000 Euro sind 0,3% Unterschied = 9.500 Euro über 20 Jahre.
Profi-Tipps
Nutze den Hypothekenrechner, um verschiedene Zinsszenarien durchzuspielen. Gib deine aktuelle Restschuld ein und teste, was bei 3%, 3,5% und 4% passiert. Die Unterschiede sind gewaltig.
Beginne jetzt mit Sondertilgungen, nicht erst wenn die Zinsbindung abläuft. Jeder Euro, den du heute tilgst, spart dir Zinsen auf die gesamte Restlaufzeit.
Hole Vergleichsangebote ein. Mindestens drei Banken. Deine Hausbank ist bequem, aber nicht automatisch günstig. Online-Hypothekenvermittler wie Dr. Klein oder Interhyp haben oft bessere Konditionen.
Häufige Fehler
Der größte Fehler ist, die Zinsbindung als feste Größe zu sehen. Sie läuft ab. Und wenn du dich nicht vorbereitest, zahlst du den Zins, den die Bank dir am Ab Lauftag anbietet. Der seldom gut ist.
Der zweite Fehler ist, die Restschuld nicht zu kennen. Viele Hausbesitzer wissen nicht, wie hoch ihre Restschuld sein wird, wenn die Zinsbindung endet. Ohne diese Zahl kannst du keine Entscheidung treffen.
Der dritte Fehler ist, nur bei der eigenen Bank nachzufragen. Die Bank weiß, dass du bequem bist. Sie wird dir einen Zins anbieten, der okay aussieht, aber nicht marktgerecht ist.