Alquilar en Madrid vs comprar: 20 años en Vallecas y los números que nadie quiere que veas
Pagar alquiler 1.000€ o hipoteca 1.400€ en Vallecas. Metí todos los números en una calculadora y el resultado me dejó helado.
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1550 palabras
1/4/2026
Llevo tres años alquilando un piso de 65 metros cuadrados en Vallecas. Dos habitaciones, un salón que hace también de comedor y oficina —trabajo remoto tres días a la semana—, un baño reformado en 2019, y una cocina pequeña pero funcional. Pago 1.000 euros al mes. Sin garaje. Sin trastero. Sin ascensor.
Cada vez que le cuento esto a mi madre, me dice lo mismo: "Hijo, eso es tirar el dinero. Ese dinero se lo estás dando al casero. Deberías comprar". Mi madre compró su piso en Leganés en 2003 por 120.000 euros. Hoy vale 210.000. Le parece evidente que comprar siempre gana.
Yo no estoy tan seguro. Y no es porque no quiera ser propietario. Es porque me senté una tarde con una calculadora de alquilar vs comprar, metí todos los números que pude encontrar, y el resultado no fue lo que esperaba. No fue lo que mi madre esperaba. No fue lo que el banco me dijo cuando fui a pedir información.
El piso de al lado del mío, exactamente igual, se vendió en diciembre por 265.000 euros. Si yo quisiera comprar un piso igual al que tengo ahora en Vallecas, necesitaría esos 265.000 euros. El banco me ofrece una hipoteca fija al 2,8% a 25 años. He hecho los cálculos. La cuota mensual sería de 1.230 euros. Pero eso no es todo. Están los gastos de compraventa: impuesto de transmisiones patrimoniales (6% en Madrid = 15.900 euros), notario (1.200), registro (800), gestoría (600), IVA si es obra nueva (10%). En total, unos 20.000 euros de gastos iniciales que no recuperas. Nunca.
Mi situación: tengo 34 años, cobro 2.200 euros netos al mes como analista de datos en una empresa de seguros. He ahorrado 55.000 euros en cuatro años viviendo de alquiler. Tengo para la entrada del 20% (53.000 euros) y algo más para gastos. El banco me daría la hipoteca sin problema. La pregunta no es si puedo. Es si me conviene.
La respuesta, como casi siempre en finanzas personales, depende de algo que nadie te dice: qué haces con el dinero que te ahorras alquilando en vez de comprando. Si la diferencia la gastas en cenas y ropa, compra. Si la inviertes, alquila. Los números no mienten.
Cómo usar
Los números de Vallecas, detallados
Abrí la calculadora de alquilar vs comprar de FreeCalc y metí los datos de mi situación real. Estos son los números.
**Opción A: Seguir alquilando**
- Alquiler mensual: 1.000 euros (con IPC, estimé un aumento del 2% anual)
- Alquiler a 25 años (precio medio ponderado con IPC): ~1.250 euros mensuales
- Total pagado en 25 años de alquiler: 375.000 euros
- Dinero recuperado al final: 0 euros
- Inversión de la diferencia (explico más abajo)
**Opción B: Comprar el piso de al lado**
- Precio: 265.000 euros
- Entrada (20%): 53.000 euros
- Hipoteca: 212.000 euros al 2,8% fijo a 25 años
- Cuota mensual: 1.230 euros
- Gastos de compraventa: 20.000 euros
- IBI anual: 850 euros
- Comunidad mensual: 120 euros (1.440 al año)
- Seguro hogar: 280 euros al año
- Mantenimiento (reservo 1.500 al año): caldera, tuberías, electrodomésticos
- Total mensual hipoteca + gastos: 1.230 + 120 + 23 + 125 = ~1.498 euros
- Total pagado en 25 años: 449.400 euros (369.000 hipoteca + 20.000 gastos + 21.250 IBI + 36.000 comunidad + 7.000 seguro + 37.500 mantenimiento + algunos miles de intereses del préstamo)
La diferencia mensual entre alquilar y comprar es de unos 250 euros al mes de media durante los 25 años. Sí, el alquiler sube con el IPC y la hipoteca es fija, pero los gastos de propiedad suben también. IBI sube cada año. La comunidad sube. Los seguros suben. El mantenimiento nunca baja.
La clave: si invierto esos 250 euros mensuales de diferencia en un fondo indexado que rinda un 7% anual (rendimiento medio del MSCI World los últimos 30 años), al cabo de 25 años tengo aproximadamente 190.000 euros. Ciento noventa mil. Solo por la diferencia.
Pero espera, el piso también se revaloriza. Si el piso de Vallecas sube un 3% anual (media histórica de Madrid), vale 555.000 euros en 25 años. He ganado 290.000 de revalorización. Restando lo que pagué de más frente al alquiler, la compra gana por unos 100.000 euros. ¿O no?
No tan rápido. Después de 25 años de hipoteca, he pagado unos 100.000 euros solo en intereses. El banco se lleva su parte. Y cuando vendes, hay gastos: plusvalía municipal, IRPF por ganancia patrimonial (19-28%), agencia inmobiliaria (3-5%). Eso come entre 40.000 y 80.000 euros de tu ganancia.
Los números, limpios, quedan así:
- Comprar y vender a 25 años (neto de impuestos y gastos): unos 200.000 euros de beneficio neto
- Alquilar e invertir la diferencia a 25 años: unos 190.000 euros en la cartera de inversión
La diferencia es de unos 10.000 euros. En 25 años. En un escenario favorable para la vivienda. Si la revalorización es del 2% en vez del 3%, alquilar gana. Si los tipos de interés suben y el mercado inmobiliario se estanca, alquilar gana por más. Si necesitas movilidad —cambiar de ciudad, de trabajo, de pareja—, alquilar gana por goleada.
Consejos profesionales
Si estás en mi situación —alquilando en una ciudad grande de España con ganas de comprar—, esto es lo que yo hice y lo que te recomiendo.
Primero: usa una calculadora de alquilar vs comprar con tus números reales, no con suposiciones. Mete el precio exacto del piso que quieres, el tipo hipotecario que te ofrece tu banco, los gastos reales de tu zona. No uses medias nacionales. Un piso en Vallecas no se comporta como uno en Salamanca ni como uno en Seville.
Segundo: no compres por miedo. "Si no compro ahora, no podré comprar nunca" es lo que me dijo el comercial del banco. Es lo que dice mi madre. Es lo que decían en 2007, justo antes de que el mercado se desplomara un 40%. El mercado inmobiliario español sube a largo plazo, pero tiene ciclos. Si sobreendeudarte ahora significa que una subida de tipos te expulsa del piso en tres años, no estabas listo. Espera.
Tercero: calcula tu ratio de esfuerzo. Si la cuota de la hipoteca más los gastos de propiedad supera el 35% de tu sueldo neto, estás asumiendo demasiado riesgo. Yo estoy en el límite: 1.498 de 2.200 son el 34%. Demasiado ajustado. Si pierdo el trabajo, si me suben la comunidad, si la caldera se rompe en enero, estoy apretado. Con el alquiler, mi ratio es del 45% —peor en porcentaje—, pero tengo flexibilidad. Si las cosas van mal, puedo mudarme a algo más barato. Con la hipoteca, no.
Cuarto: si vas a comprar, aprovecha los tipos fijos bajos mientras duren. En 2026, el euríbor está alrededor del 2,5-3%. La hipoteca fija al 2,8% que me ofrecen es razonable. En 2022, las fijas estaban al 1,5%. En 2007, las variables llegaron al 5,5%. Si puedes pillar una fija por debajo del 3%, bloquea. No juegues con variables a 25 años.
Quinto: no descartes alquilar e invertir. Es una estrategia válida. Tienes liquidez, movilidad, y diversificación. En vez de tener todo tu patrimonio en un ladrillo en Vallecas, lo tienes repartido en fondos indexados globales. Si España entra en crisis, tu piso pierde valor pero tu fondo también. Si España va bien, tu piso sube pero tu fondo también. La diversificación te protege.
Errores comunes
El error número uno es no incluir los gastos ocultos de la compra. Todo el mundo calcula la cuota de la hipoteca y ya. Pero el IBI (600-1.200 euros al año según municipio), la comunidad (100-200 mensuales), el seguro del hogar (200-400 anuales), el mantenimiento (1.000-2.000 al año si el piso tiene más de 15 años), los gastos de escrituración (1.500-2.500)... Todo eso suma entre 3.000 y 5.000 euros al año que no están en la cuota hipotecaria.
El segundo error es sobreestimar la revalorización. Tu casa no va a subir un 5% anual eternamente. En Madrid, la media de los últimos 25 años —incluyendo el estallido de 2008— es del 3,2% nominal. Pero la inflación media ha sido del 2,1%. La revalorización real es del 1,1% anual. Un piso de 265.000 euros hoy, a 1,1% real anual, vale 346.000 en 25 años de hoy. Sí, en euros de hoy. La inflación come la mayor parte de la "ganancia".
El tercer error es comparar solo la cuota hipotecaria con el alquiler. La comparación real es: cuota hipotecaria + gastos de propiedad + mantenimiento + gastos de compraventa amortizados, vs. alquiler + IPC. Cuando haces esa comparación completa, en muchas zonas de España alquilar es más barato mes a mes de lo que parece.
El cuarto error es no considerar la opportunity cost de la entrada. Si pones 53.000 euros de entrada, esos 53.000 euros no están invertidos en bolsa. Si hubieras puesto 53.000 euros en un fondo indexado global hace 25 años, hoy tendrías unos 290.000 euros (rendimiento 7% anual). Ese es el coste de oportunidad de la entrada. Lo tienes que meter en la ecuación.