Comprar piso en la playa: inversión de 180K que genera 6.000 al año o capricho que pierde dinero

Piso en Gandía: Precio: 180.000 Gastos compra (ITP 10% + notaría): 20.000 Total inversión: 200.000 Ingresos alquiler: Verano (8 semanas a 900): 7.200 Temporada baja (10 meses a 550): 5.500 Total alquiler anual: 12.700 Rendimiento bruto: 6,35% Pero la realidad: Comunidad: 1.800/año IBI: 650 Seguro: 350 Limpieza entre inquilinos (20 cambios × 60): 1.200 Mantenimiento: 1.500 Plataforma (Booking/Airbnb 15%): 1.905 Gestión (si no autogestionas): 2.500 Vacancia (2 semanas sin alquilar): -1.800 Gastos totales: 10.705 Ingresos netos: 12.700 - 10.705 = 1.995 Rendimiento neto: 1% En la calculadora: 200.000€ en fondo indexado al 7% = 14.000 al año sin gestión, sin limpieza, sin disgustos. El piso gana si: sube de precio un 3% anual (180K → 330K en 25 años). Pero eso no está garantizado en la costa donde se construye mucho.

Usa la calculadora de alquiler vs compra. Mete TODOS los gastos, no solo el alquiler bruto. La diferencia entre bruto y neto es brutal. Si lo quieres para uso propio algunas semanas, no es inversión, es gasto. Y no pasa nada, pero no lo llames inversión. Los destinos saturados (Gandía, Salou, Benidorm) tienen más competencia y más oferta. Destinos menos masificados tienen mejor rentabilidad.

El mayor error: calcular el rendimiento bruto y pensar que es beneficio. 6,35% bruto es 1% neto. Casi peor que el banco. El segundo error: autogestionar para ahorrar. Te pasas el verano contestando WhatsApps, limpiando toallas y resolviendo problemas. Tu tiempo vale dinero. El tercer error: olvidar la fiscalidad. Los alquileres turísticos tributan. En la declaración de la renta, los ingresos se suman a tu base imponible.